出售单独开发的房地产项目，又称出售一手住房的财务处理，分为
和
两种方法:一般税11%，差额税可以从进项税额中扣除；粗税征收率为5%，税额不能从进项税额中扣除。老工程项目可以简单征税；新项目只能普遍征税。纳税义务发生周也类似。预购开发项目收到预付款时，不发生增值税纳税义务，但需预付3%增值税。在一般计税方式下，预付增值税等于预付款乘以1.11再乘以3%；在简单计税方式下，增值税预缴等于预缴乘以1.05再乘以3%；按照法律的明确规定，发展中小企业房地产
税款应在取得预缴款后的次月纳税申报期内，预缴到政府机构常驻地的固定行政主管机关。私房交付开发商时，其纳税责任由福州簿记公司承担，需要政府机构常驻负责人确定行政机关
。
房地产开发中小企业对销售和开发的产品有明确的差别征税规定；
1.如果选择简单计税，只能算税额，不能算差额税，不能抵扣进项税。其应缴纳的增值税等于销售开发产品所收取的总价和额外费用乘以1.05再乘以5%。
2.如果税一般算的话，对于房地产开发的中小企业来说，要开发房子，首先要拿到土地。获得土地的渠道有两种:一种是从中央获得土地，即从中央获得土地所有权。因为中央政府转让土地，免征增值税，不能抵扣进项税。但是土地的生产成本占整个房地产成本的比例非常高，所以这种情况下只能抵扣进项税，其税率会提高。所以国家明确规定，从中央拿地可以按差额纳税，其销项税额等于卖房总价和额外费用减去付给中央的地价。两者之差乘以1.11再乘以11%，计算出销项税。第二，土地是通过其他方式取得的，比如从其他中小房地产开发企业开发到转让一半的项目建设。如果通过这种方式取得土地所有权，只能缴纳一定数额的税款，不允许征收差额税。理论上，只有从中央取得土地所有权，才会涉及级差纳税问题。
对于其他纳税人转让的土地，中小企业在转让土地所有权时需要缴纳增值税。上游企业只能是福州代理记账公司，可以抵扣进项税。应交增值税等于销售房产的总价和额外成本乘以1.11再乘以11%，再扣除可抵扣进项税，即为应交增值税。
房地产开发中小企业销售单独开发的产品时的注意事项；
(1)差额税只能用一般税收计算。这和建筑零售业正好相反，建筑零售业只能通过简单的算税来算差税。
(2)只有中小房地产企业从中央获得土地所有权，一般都是征税，其他中小企业从中央获得土地。
(三)允许扣除的地价，包括土地受让方向政府机构支付的拆迁补偿费用、土地开发后期费用和土地出让利润；征地时支付给其他单位或一人的拆迁补偿也允许差额；
(4)级差税可以不在支付地价时计算，在出售开发产品时计算:级差地价按出售房地产总面积占总面积的比例计算。理论上:
本期允许扣除的地价=(本期出售房地产项目的土地面积，福州代理记账公司，该房地产项目可供出售的土地面积)×已付地价
(5)差额计税时，土地出让金必须是支付给中央的土地价款，应取得省级以上(含省级)财政部门的财政债券；拆迁补偿支付给其他单位或者一人的，必须有拆迁协议和对方签字的文件，方可允许差额。这是对一般税收计算差异的明确规定。
房地产开发中小企业如果有一般税收项目、粗税项目、免税项目，应该怎么做？出现这种情况，进项税能区分就能区分。不能区分的，不能抵扣的进项税按建设项目数(占地面积)的比例确定。比例如下:
不能抵扣的进项税额=当期难以划分的全部进项税额×(简单免税房地产项目建设项目数/房地产项目建设项目总数)
对于普通中小企业，发生这种情况时，按照营业额比例计算可抵扣进项税。但对于房地产开发的中小企业来说，也差不多，抵扣进项税由土地面积决定。
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